合同效力补正(无效合同或效力待定合同的效力补正)
分类:[合同纠纷观点]   发布时间: 2017-03-01 16:25   56次浏览  字体大小:       
 
所谓合同效力补正,是指合同欠缺有效要件,能否发生当事人逾期的法律效力及法律后果尚不能确定,需经过追认效或批准,补正了欠缺的有效要件,使合同的有效要件符合法律等的规定,使之转化为有效合同。这样即保证了合同当事人的合法权益,又促成了交易维护了市场秩序。如果当事人不予补正,合同就没有法律效力(李书辉http://www.lishuhui.com)。
《民法通则》第58条第1款第5项前段规定,“违反法律”的民事行为无效,《合同法》第52条第5项进一步规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。这就意味着,只有合同违反法律、行政法规中的禁止性规定,才可能导致合同无效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第14条的规定,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。《合同法》如此规定的主要目的在于鼓励交易,防止行政权力对民事活动的过分干预。这就为法院在确认合同效力时吸收和运用合同效力补正理论提供了可能。
效力可补正的合同介于无效合同与可撤销合同之间,它既具有无效合同的某些特征,又具有可撤销合同的某些相似之处,效力可补正合同与无效合同区别在于:一、无效合同欠缺有效要件的程度重于效力可补正合同;二、效力可补正合同经当事人追认后有效;三、无效合同不可补正。
效力可补正合同和可撤销合同都属相对无效合同,它们在合同效力方面的欠缺往往只涉及合同当事人及合同有关人员的利益,一般不涉及国家利益和社会公共利益。其不同之处在于:一、在合同有效要件欠缺程度上,效力可补正合同重于可撤销合同。二、效力可补正合同经追认后有效、未予追认则为无效。三、可撤销合同的申请撤销权仅受害方享有,效力可补正合同受害一方与善意相对一方当事人均有权申请撤销。四、效力可补正合同往往不是合同中双方当事人或有撤销权的一方与另一方共同签订的合同,效力可补正不能作为合同可撤销的原因。五、可撤销合同当事人只有申请撤销权,不能自行撤销合同,效力可补正合同,欠缺的有效要件不补正,合同即不具有法律效力。善意的合同相对人可以撤销合同,撤销的通知到达对方当事人即发生撤销的效力(李书辉律师http://www.lishuhui.com)。
《合同法》第47条至51条及相关的法律法规均对此作了规定:
合同法规定主要有:限制民事行为能力人订立的合同,无代理权人以被代理人名义订立的合同,无处分权人处分他人财产而订立的合同、表见代表理形成的合同、法定代表人或负责人超越权限订立的合同,以及内容一般性违法的合同。
其他法律、法规的规定:
  1、最高人民法院2004年10月26日公布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第5条规定:承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同,在建设工程竣工前取得相应资质等级,当事人请求按照无效合同处理的,不予支持。
2、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效。
    3、出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地,并依法补办了出让手续的,或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有效(李书辉律师http://www.lishuhui.com)。
    4、国有土地使用权的转让合同,转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于转让集体土地使用权,经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地,并依法办理了出让手续的,或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有效。
     5、转让合同的转让方,应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同,一般应当认定无效,但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地,在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,补办了土地使用权登记或变更登记手续的,可认定合同有效。
     6、以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证,但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用,与他人签订土地使用权转让合同的,一般应当认定合同无效;如土地使用者已投入一定资金,但尚未达到出让合同约定的期限和条件,与他人签订土地使用权转让合同,没有其他违法行为的,经有关主管部门认可,同意其转让的,可认定合同有效,责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
    7、享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设,也未办理审批手续和土地使用权转让手续,转让建设项目的,一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效;如符合土地使用权转让条件的,可认定项目转让合同有效,责令当事人补办土地使用权转让登记手续。
     8、土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间已补办批准手续的,可认定合同有效。
    9、转让合同签订后,双方当事人应按合同约定和法律规定,到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续,一方拖延不办,并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的,人民法院不予支持,应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
     10、土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同,均未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定各合同无效;如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地,并对土地投资开发利用的,经有关主管部门同意,补办了土地使用权变更登记手续的,可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任(李书辉律师http://www.lishuhui.com)。
     11、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
 12、当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
    13、以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效。
14、《条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。
15、商品房的预售方,没有取得土地使用证,但投入一定的开发建设资金,进行了施工建设,预售商品房的,在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的,可认定预售合同有效。
16、商品房的预售方,持有土地使用证,也投入一定的开发建设资金,进行了施工建设,预售商品房的,在一审诉讼期间办理了预售许可证明的,可认定合同有效。
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